Comprare casa con il mutuo: quando è tutt’altro che una buona idea

Valutare attentamente spese accessorie, tasse e clausole come il patto di riscatto è fondamentale per evitare rischi e imprevisti nell’acquisto di una casa con mutuo.

L’acquisto di una casa rappresenta uno degli investimenti più importanti per una famiglia, ma spesso sottovalutare i costi reali e le condizioni contrattuali può trasformare un sogno in un impegno finanziario gravoso. In particolare, quando si decide di comprare un immobile con un mutuo, ci sono numerose spese, tasse e oneri da considerare attentamente per evitare sorprese economiche. Inoltre, strumenti contrattuali come il patto di riscatto possono complicare ulteriormente la situazione, richiedendo una conoscenza approfondita della normativa vigente e dei rischi connessi.

I costi nascosti nell’acquisto di una casa con mutuo

Oltre al prezzo dell’immobile indicato dagli annunci, comprare casa con un mutuo comporta una serie di spese accessorie che spesso non vengono immediatamente considerate. Tra queste, le più rilevanti sono:

• Spese notarili: Il rogito notarile è obbligatorio e il suo costo varia generalmente tra l’1% e il 3% del valore dell’immobile, in base alla tipologia di acquisto (prima o seconda casa) e alla complessità delle verifiche da effettuare. Irregolarità catastali o urbanistiche possono comportare ulteriori oneri per la regolarizzazione.
• Imposte e tasse sull’acquisto: L’imposta di registro per la prima casa è agevolata e si attesta al 2%, mentre per la seconda abitazione può arrivare al 9%. Se l’acquirente è un’impresa costruttrice si applica l’IVA, che varia dal 4% al 22% a seconda del tipo di immobile.

• Istruttoria, perizia e assicurazioni: Nel caso di acquisto con mutuo, la banca applica una commissione per l’istruttoria della pratica, che può oscillare dallo 0,1% al 2% del capitale richiesto. È necessaria anche una perizia tecnica per valutare il reale valore dell’immobile e la sua conformità. Inoltre, l’imposta sostitutiva sul mutuo è dello 0,25% per la prima casa, mentre le assicurazioni, obbligatorie per la banca, aggiungono ulteriori costi da considerare.
• Provvigione dell’agenzia immobiliare: In media, la commissione si aggira tra il 3% e il 4% del prezzo di vendita. Sebbene sia possibile evitare questa spesa trattando direttamente con il venditore, affidarsi a un’agenzia garantisce un supporto professionale che può prevenire rischi legati a irregolarità o truffe.

Altri costi meno immediati ma non meno importanti includono le certificazioni di conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici, obbligatorie per legge e spesso richieste prima del rogito, e le spese condominiali straordinarie per lavori di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio.

Un aspetto meno noto ma cruciale nella compravendita immobiliare è il patto di riscatto, previsto dagli articoli 1500 e seguenti del Codice Civile. Questo strumento consente al venditore di riservarsi il diritto di riacquistare l’immobile alle condizioni stabilite nel contratto. È spesso utilizzato quando il venditore ha necessità immediata di liquidità ma desidera mantenere la possibilità di tornare proprietario in futuro.

Dal punto di vista giuridico, il patto di riscatto rappresenta un negozio particolare che attribuisce al venditore un diritto potestativo, ossia esercitabile a sua discrezione, di riacquistare l’immobile. Non si tratta di una semplice revoca del contratto, ma di una clausola che modifica la natura stessa della vendita, creando una proprietà “temporanea” o “risolubile” in capo al compratore.

La normativa impone alcune importanti limitazioni per tutelare il compratore, considerato generalmente la parte più debole nel rapporto. In particolare, il prezzo di riscatto non può superare quello di vendita, per evitare speculazioni o svendite forzate dell’immobile. Inoltre, il patto deve essere trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi, garantendo così trasparenza e certezza nei rapporti giuridici.